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写字楼市场加速洗牌 市场承载力是否过剩
石家庄写字楼网 2013-02-05 来源:86写字楼网
摘要:在国内某机构发布的《2012中国摩天城市排行榜》中,在全国“152--200米”这个高度的摩天大楼规划数量的城市排行榜上,石家庄和长春并列第九。

在国内某机构发布的《2012中国摩天城市排行榜》中,在全国“152--200米”这个高度的摩天大楼规划数量的城市排行榜上,石家庄和长春并列第九。伴随这些由5A写字楼什么是5A写字楼)或甲级写字楼担纲“主角”的摩天大楼们成为楼市一大景象,石家庄的写字楼也越来越智能,配置越来越全面,一场蔓延全城的办公“改善”升级潮亦汹涌而至。

写字楼争打“5A”、“甲级”牌

苏宁广场、睿和中心、华庭国际广场、开元环球、勒泰中心、新源NASA……近期石家庄写字楼数量再现集中放量,并且多数项目都打出了“5A”、“甲级”“总部基地”等标签。

“目前石家庄写字楼市场竞争激烈,而且今后这种竞争也许将更激烈。”某业内人士直言。近年全球资本投入中国最多的就是购买写字楼,在北京、上海等城市中心地区,不少资本大鳄更是多层、甚至整栋购买甲级写字楼,这种国际资本投资方向逐渐开始向石家庄等更有潜力的二三线城市转移。另外,国家对于住宅投资性需求的严格调控,使得大量资金开始朝着商铺和写字楼流动。企业接轨国际,在办公体验、身份匹配、物业服务等各方面的要求逐步提高,写字楼已由最早的“满足”办公步入“改善”办公阶段。

记者从石家庄市住房局的市场统计数据上看到,从2011年开始,写字楼等办公物业的上市量持续增长,租金和售价也逆市上涨。2011年市场上售价八千左右的5A写字楼还比比皆是,2012年,一旦贴上“5A”、“甲级”标签的写字楼,很多项目房价已经“奔万”了。而租金也从早几年的1元/平方米/天左右,上涨到现在的1.5--3.0元/平方米/天左右。

商务办公市场加速洗牌

在2012年的写字楼升级大战中,除了独栋写字楼、商业综合体配套写字楼等项目形式相映生辉外,开发商更是推出了形式各异的产品配套和名头更响亮的合作商家。希尔顿、万豪酒店、地铁商业等顶级商务配套设施;楼顶停机坪、挑高大堂,酒店式双大堂、生态办公等,在比拼产品“装备”的同时,也加速了写字楼市场的洗牌,刷新着石家庄的商务办公新标准。

尤其在近期推向市场的写字楼项目中,大家除了拼地段、讲配套外,更都使出浑身解数提升自家项目的产品附加值。石家庄苏宁广场升级楼层高度达到4.2米,推出11.2米挑高大堂,14部高速电梯,400多席地下车位的高标准配套来满足企业办公的商务需求;勒泰中心·誉峰写字楼则推出“中山路212米第一高”、“16部6米/秒的高速电梯”等卖点;位于和平路与平安大街交叉口的华庭国际广场也引入了百米双塔建筑设计,还有望引入国际级“管家”戴德梁行担纲物业管理;体育北大街上的睿和中心写字楼项目则推出了创新的“双大堂”、“双核心筒”、“六明空间”等产品设计卖点。

石市商务地产资深人士张兆雷分析说,当前石家庄的办公类物业市场大致分为商住公寓和纯写字楼两类。商住公寓由于面积小、独立性强、投资门槛低,近些年来颇受市场小投资者及创业型小公司的青睐。但从长远来看,商住公寓型由于先天不足,投资回报率较低,必将属于过渡型产品。打出自由商务空间、5A智能化标准、高品质的商务配套等更便捷办公配置的高端写字楼必然将成为未来办公的主流。

市场承载力是否过剩

随着多个写字楼项目如过江之鲫不断入市,有业内人士担忧:以石家庄这样一个2.5线城市的经济承载量,能否消化得了这么多竞相入市的写字楼项目?

对此,有开发企业回应说,目前石家庄的写字楼多以智能化和高端配备作为自己的支撑点和卖点,针对的多是有实力的企业。从石家庄城市发展潜力看,作为一个新兴城市,和周边的省会城市相比,石家庄目前明显属于一个“价值洼地”。石家庄作为京津冀都市圈中重要一极,伴随着城市人口从200万到500万的逐步增长,“洼地”价值将会越发明显。加上越来越多的世界500强企业的强势进入,高铁的开通,这些都将成为高端写字楼市场需求的催化剂。

另外,一些城市商业综合体中配套的5A写字楼大都是横跨三五年周期才能建设完成的大项目,这些代表各自片区城市形象的高端写字楼产品将会分批推出市场。所以从目前石家庄的商务办公市场消化能力来看,虽然高端产品销售时间拉长,但从市场饱和度来看,暂时无需担忧。

未来升值空间几许

对于石市写字楼市场的未来前景,多数开发商依然持谨慎乐观的态度。

业内认为,虽然目前高端写字楼库存压力较大,不过未来的升值空间还是有的。北上广的写字楼价格至少是住宅的150%,而石家庄写字楼价格抛开精装修的成本后,目前并未比同地段的住宅高太多,因此未来写字楼市场应至少还有30%以上的增值空间。

虽然近两年来伴随着万达、中铁、恒大、苏宁等外来大企业的进驻,5A写字楼接踵上市,但市场尚未达到饱和。伴随企业办公升级换代,市场对高端写字楼的房价接受程度逐渐提高,届时写字楼的投资价值就会愈发凸显。未来石家庄的中高端写字楼含金量肯定会比住宅高很多。

而从租售情况看,站在全国市场考虑,石家庄写字楼的总体租金水平仍然偏低,远低于北京、上海、深圳等一线城市。相比石家庄的未来城市价值和发展定位,大量国际品牌和外商、500强企业的涌入也恰恰说明了写字楼市场的发展潜力,尤其是甲级写字楼的增值空间。

张兆雷等地产资深人士认为,写字楼正处于一个全面发展、全面提高的阶段,企业对于高标准、高品质的写字楼还有很大的市场需求。而纵观市场,大家都在做5A写字楼,如果谁在这个时候更关注产品本身、更注重服务细节,谁就将会在“改善”这波市场行情中独占鳌头。

另外,虽然市场整体上升,但具体到各个项目是否有风险却不能一概而论。具体的升值情况因为涉及到具体的写字楼投资,必然是一个综合因素作用的结果。有企业或投资者资金实力、企业选择、投资回报等方面的考虑,同时也有项目产品、地段、定位、后期管理等因素。“并非所有企业或投资者都适合买写字楼,但不管是租赁或购买,优选城市核心商务区的标杆项目,或者处于城市未来发展区域的潜力项目,会具有更强的保值增值性和抗风险能力。”

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